My House Is In Foreclosure What Can I Do – Vor der Hypothekenkrise 2007–2009 war der Kauf eines unbeheizten Hauses ein schwieriges Unterfangen. Immobilienjäger mussten Auktionen in Gerichtsgebäuden verfolgen oder eine Flut von Gerichtsakten durchsehen. Die Reaktion auf die minderwertige Kernschmelze hat nicht nur die Anzahl der verfügbaren Immobilien erhöht, sondern auch deren Suche und Erwerb erleichtert. Tatsächlich ist der Prozess heutzutage einer Hausdurchsuchung ziemlich ähnlich.
Obwohl die Zwangsvollstreckungsraten gesunken sind, sind einige Häuser auf fast jedem Wohnungsmarkt in den Vereinigten Staaten verfügbar und bieten sowohl Hausbesitzern als auch Investoren Chancen.
My House Is In Foreclosure What Can I Do
Die Suche nach Zwangsvollstreckungen kann lukrativ sein, beispielsweise nach Rohdiamanten oder Immobilien, die unter dem Marktwert verkauft wurden. Hier sind einige Möglichkeiten, zwangsversteigerte Häuser zu finden.
How To Stop A Foreclosure In North Carolina
Die Suche nach einem zwangsversteigerten Haus hängt davon ab, wo genau es sich im Zwangsvollstreckungsverfahren befindet. Immobilien, die sich im Anfangsstadium einer eingeschränkten Nutzung befinden oder zum Leerverkauf angeboten werden, können weiterhin im Besitz des ursprünglichen Hausbesitzers oder einer Bank oder Regierung sein.
Eine Immobilie befindet sich in der Zwangsvollstreckung, nachdem der Hypothekengeber den Kreditnehmern mitgeteilt hat, dass sie in Verzug sind, aber bevor die Immobilie auf einer Auktion zum Verkauf angeboten wird. Wenn der Hausbesitzer die Immobilie in dieser Zeit verkaufen kann, kann er eine tatsächliche Zwangsvollstreckung und die negativen Auswirkungen, die diese auf seine Kredithistorie und seine Zukunftsaussichten haben kann, vermeiden.
Zwangsvollstreckungen werden in der Regel bei Bezirks- und Stadtgerichten eingereicht. Darüber hinaus listen viele Online-Quellen, darunter Foreclosure.com, Immobilien auf, die sich vor der Zwangsvollstreckung befinden.
Bei einem Leerverkauf ist der Kreditgeber bereit, weniger als den geschuldeten Betrag der Hypothek für die Immobilie zu akzeptieren. Damit ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, muss der Kreditnehmer nicht in Verzug sein. Sie verlangen jedoch in der Regel den Nachweis einer finanziellen Notlage, die möglicherweise zu einem Zahlungsausfall führen könnte, beispielsweise zum Verlust des Arbeitsplatzes.
Pros & Cons Of Buying A Foreclosure
In diesen Fällen liegt das Haus wahrscheinlich unter Wasser, was bedeutet, dass es weniger wert ist als der ausstehende Hypothekensaldo. Um als Leerverkauf zu gelten, muss der Verkäufer einem „Leerverkauf der Immobilie“ für weniger als den geschuldeten Betrag zustimmen und das Haus muss zum Verkauf angeboten werden.
Der Kauf einer Leerverkaufsimmobilie ähnelt im Großen und Ganzen einem herkömmlichen Kauf, die Vertragssprache unterscheidet sich jedoch und besagt, dass die Bedingungen mit dem Kreditgeber ausgehandelt werden müssen. Es kann mehrere Monate dauern, bis eine Bank auf ein Leerverkaufsangebot reagiert, sodass der Vorgang viel länger dauern kann als ein typischer Kauf.
Viele Immobilien-Websites, einschließlich einzelner Unternehmen und Listungsdienste, bieten die Möglichkeit, nach Leerverkaufsstatus zu suchen.
Ein Sheriff-Verkauf findet statt, nachdem der Kreditgeber den Kreditnehmer über den Zahlungsverzug informiert und ihm eine Nachfrist eingeräumt hat, um die Hypothekenzahlungen nachzuholen. Die Auktion soll einem Kreditgeber helfen, einen in Verzug geratenen Kredit schnell zurückzuzahlen.
What Will Happen If My House Is In Foreclosure And I Don’t File For Bankruptcy?
Diese Auktionen finden oft auf den Stufen des städtischen Gerichtsgebäudes statt und werden von örtlichen Strafverfolgungsbehörden verwaltet. Die Immobilie wird an einem öffentlich bekannt gegebenen Ort, Datum und Uhrzeit an den Meistbietenden versteigert.
Immobilien, die nicht versteigert werden, werden an die Bank zurückgegeben. Das heißt, sie werden Immobilienmakler (REOs).
Diese Immobilien werden häufig von der REO-Abteilung des Instituts verwaltet. Online-Ressourcen wie RealtyTrac verfügen über umfangreiche Auflistungen von Bankimmobilien, die nach Stadt, Bundesland oder Postleitzahl durchsucht werden können.
Einige Häuser werden mit Krediten gekauft, die von der Federal Housing Administration (FHA) der US-Regierung oder dem Department of Veterans Affairs (VA) garantiert werden. Wenn diese Immobilien zwangsversteigert werden, werden sie von der Regierung zurückgenommen und von Maklern verkauft, die im Auftrag der Bundesbehörde arbeiten.
Buying A Home After Foreclosure
Um staatliches Eigentum zu kaufen, müssen Sie sich an einen staatlich registrierten Makler wenden. Käufer können einen registrierten Makler auf der Website des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) finden.
Wenn Ihr Budget sehr knapp ist, können Sie sich für eines von mehreren Bundesprogrammen qualifizieren, die darauf abzielen, Wohneigentum erschwinglich zu machen.
Das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) verfügt über zwei Programme namens Section 502 Direct Loan Program und Section 504, die armen und sehr armen Menschen in ländlichen Gebieten dabei helfen, ein sicheres und menschenwürdiges Zuhause zu finden.
Das Bundesministerium für Veteranenangelegenheiten verfügt über ein Hypothekengarantieprogramm für aktuelle Militärangehörige, Veteranen und überlebende Ehepartner. Laut Military.com können die Kredite für den Erwerb von beschlagnahmtem Eigentum verwendet werden, allerdings sind einige Vorbereitungen im Voraus erforderlich.
Homeless Find Shelter In Foreclosed Houses
Das größte Verkaufsargument eines zwangsversteigerten Hauses ist natürlich sein niedriger Preis – oft deutlich niedriger als bei ähnlichen Immobilien in der gleichen Gegend (im Maklerjargon als vergleichbar oder „Entschädigung“ bekannt).
Die meisten Zwangsvollstreckungen werden mit einem erheblichen Abschlag vom Marktwert verkauft, und der genaue Betrag variiert von Region zu Region. Der Verkäufer kann zusätzliche Anreize bieten, wie z. B. eine geringere Anzahlung, einen niedrigeren Zinssatz oder eine geringere Bewertungsgebühr sowie den Verzicht auf Abschlusskosten.
Was macht diese Immobilien zu einem solchen Angebot? Wenn für das Haus eine Zwangsvollstreckung oder ein Leerverkauf droht, sind die Eigentümer finanziell angeschlagen und die Zeit ist nicht auf ihrer Seite. Sie müssen das Eigentum entladen und so viel wie möglich besorgen, bevor sie es verlieren.
Kurz gesagt: Diese Verkäufer verhandeln nicht aus einer Position der Stärke. Auch wenn es grausam erscheinen mag, Ihr Unglück auszunutzen, kann der Käufer davon profitieren.
Us Foreclosures On Properties Rise 22% In First Quarter
Der Käufer kann noch mehr profitieren, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. Das Büro des Sheriffs hat kein Interesse daran, das Haus aufzuhängen, und die Banken wollen sich nicht in die Geschäfte der Vermieter einmischen. Finanzinstitute wollen zwangsversteigerte Immobilien in der Regel sofort veräußern. Sie sollten einen angemessenen Preis bekommen; Sie müssen ihren Investoren und Wirtschaftsprüfern Rechenschaft ablegen. Es gibt jedoch Vorteile für Käufer.
Sie sollten wissen, dass zwangsversteigerte Häuser im Allgemeinen „wie besehen“ verkauft werden. Wenn ein Schaden vorliegt, sind Reparaturen durch den Eigentümer nicht Teil der Gleichung, aber wie Fans von Gebrauchtwagen und Vintage-Möbeln wissen, bedeutet „wie besehen“ einen Rabatt.
Wenn der Eigentümer noch im Haus wohnt, kann es schlecht gepflegt werden. Wenn Menschen ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, können sie mit der regelmäßigen Wartung, ganz zu schweigen von größeren Reparaturen, in Verzug geraten.
Manche Menschen, denen eine Zwangsvollstreckung droht, sind verärgert und lassen ihren Frust über ihre Häuser aus, bevor die Bank sie zurücknimmt. Dazu kann die Entfernung von Einrichtungsgegenständen oder vorsätzlicher Vandalismus gehören.
Evictions After Foreclosure
Mit Auktionsobjekten sind häufig verspätete Zahlungen wie Steuern und Grundpfandrechte verbunden. Pfandrechte können vom Internal Revenue Service (IRS), dem Staat oder anderen Gläubigern auferlegt werden. Dies kann zusätzliche Kosten für ein ansonsten wünschenswertes Zuhause verursachen.
Dies gilt insbesondere für versteigerungspflichtige Immobilien. Banken zahlen alle Pfandrechte an der Immobilie ab, bevor sie weiterverkauft wird.
Bei Zwangsvollstreckungen müssen in der Regel einige zusätzliche Unterlagen zur Vorbereitung der Vollstreckung ausgefüllt werden, die möglicherweise nicht immer so aktuell sind, wie der Käufer es gerne hätte.
Im Falle eines Leerverkaufs muss der Kreditgeber des Eigentümers der Transaktion zustimmen, was den Abschluss verzögern kann. Schwere Schäden an einem Haus können zu einer niedrigeren Bewertung des Hauses führen, was sich auf die Fähigkeit des Käufers auswirken kann, sich einen Kredit zu sichern. Einige Kreditgeber vergeben keine Kredite unter einem bestimmten Dollarbetrag, da das Gewinnpotenzial eines kleineren Kredits das Risiko nicht wert ist.
How Banks Can Avoid A Repeat Of The 2008 Foreclosure Crisis
Während Sie vielleicht denken, dass die Bank das zwangsversteigerte Haus freigeben möchte, kann die Reaktionszeit zwischen der Bank und anderen, die an REO-Immobilien beteiligt sind, langsam sein.
Die Zeit, die benötigt wird, um eine Antwort auf Ihr Angebot zu erhalten, ist sehr unterschiedlich. Wenn die Bank, bei der sich die Immobilie befindet, mit Zwangsvollstreckungen überlastet ist, kann die Bearbeitung Ihres Antrags lange dauern. Banken mit erheblichen Verzögerungen können bis zu 90 Tage brauchen, um auf ein Angebot zu reagieren.
Wenn Sie planen, Ihren Kauf zu finanzieren, wäre es ratsam, sich vorab eine Hypothek genehmigen zu lassen. Dies wird den Prozess wahrscheinlich beschleunigen.
Erhöhtes Interesse und Konkurrenz – nicht nur von potenziellen Bewohnern, sondern auch von Investoren und professionellen Eigenheimbesitzern – sind beim Umgang mit wertvollen zwangsversteigerten Immobilien unvermeidlich.
What Is A Foreclosure?
Wenn das zwangsversteigerte Haus einen attraktiven Preis hat, können schnell mehrere Angebote eingehen und ein Bieterkampf beginnt. Ein Schnäppchenhaus kann schnell zu einer teuren Immobilie werden.
Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn Sie jemand anderes überzeugt. Überprüfen Sie regelmäßig, ob es wieder in den Bestand der Bank gelangt. Ausländische Deals kommen oft zustande.
Wenn Sie bei einer Bank kaufen, müssen Sie Ihr Verhandlungsgeschick verbessern und mit einem günstigen Angebot für die gewünschte Immobilie beginnen.
Banken, die erhebliche Bestände an zwangsversteigertem Eigentum angesammelt haben, werden eher geneigt sein, über den Preis zu verhandeln. Je länger die Bank die Immobilie hält, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie ernsthaft über günstige Angebote nachdenkt.
How To Buy A Cheap Foreclosed Home
Sie können ein erstes Angebot machen, das mindestens 20 % unter dem aktuellen Marktpreis liegt, oder sogar mehr, wenn sich die Immobilie in einer Gegend befindet, in der es häufig zu Zwangsvollstreckungen kommt.
Wenn Sie die Immobilie und eventuell notwendige Reparaturen bar bezahlen können, sind Sie in einer beneidenswerten Lage. Daher entscheiden sich einige Käufer dafür, mit ausländischen Investoren zusammenzuarbeiten, die ihnen im Vorfeld helfen und beim Verkauf des Hauses am Gewinn beteiligt werden können.
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