Owe More On House Than It Is Worth – Bei Immobilien handelt es sich bei einem Leerverkauf um ein Angebot für eine Immobilie zu einem Preis, der unter dem geschuldeten Betrag der Hypothek des derzeitigen Eigentümers liegt.
Ein Leerverkauf ist in der Regel ein Zeichen dafür, dass ein finanziell angeschlagener Hausbesitzer die Immobilie verkaufen muss, bevor der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vornimmt.
Owe More On House Than It Is Worth
Der gesamte Erlös aus dem Leerverkauf geht an den Kreditnehmer. Der Kreditgeber hat zwei Möglichkeiten: den Restbetrag zu erlassen oder ein Defiziturteil zu erlassen, das den alten Hausbesitzer dazu zwingt, den Restbetrag ganz oder teilweise an den Kreditgeber zu zahlen. In einigen Ländern entfällt dieser Preisunterschied.
Understanding Loan To Value
Ein Leerverkauf findet in der Regel statt, wenn ein Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten steckt und eine oder mehrere Hypothekenzahlungen versäumt. Demonetisierungsmaßnahmen können folgen.
Während eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt, beispielsweise während der Finanzkrise 2007–2009, fielen die Immobilienpreise in vielen Bereichen, was zu einem Rückgang der Verkäufe führte.
Beispielsweise kann ein Hausbesitzer ein Haus für 150.000 US-Dollar verkaufen, wenn der Immobilienwert sinkt, und dennoch 175.000 US-Dollar für die Hypothek schulden. Die Differenz von 25.000 US-Dollar (abzüglich etwaiger Abschlusskosten und anderer Verkaufskosten) wird als Fehlbetrag bezeichnet.
Bevor der Prozess beginnt, muss der Hypothekengeber eine Entscheidung zur Durchführung des Leerverkaufs, manchmal auch Zwangsversteigerung genannt, unterzeichnen.
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Der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, verlangt vom Hypothekeninhaber die Vorlage von Unterlagen, aus denen hervorgeht, warum der Leerverkauf sinnvoll ist. Ohne die vorherige Zustimmung des Kreditgebers kann ein Leerverkauf nicht stattfinden.
Leerverkäufe sind lange und papierintensive Transaktionen, deren Bearbeitung bis zu einem Jahr dauern kann. Sie beeinträchtigen die Bonität des Hausbesitzers nicht wie eine Zwangsvollstreckung.
Diskriminierung bei der Hypothekarkreditvergabe ist illegal. Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie aufgrund Ihrer Rasse, Religion, Ihres Geschlechts, Ihres Familienstands, der Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, Ihrer nationalen Herkunft, einer Behinderung oder Ihres Alters diskriminiert wurden, können Sie Maßnahmen ergreifen. Eine besteht darin, sich an das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder das US-amerikanische Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) zu wenden.
Ein Leerverkauf wirkt sich weniger auf die Kreditwürdigkeit einer Person aus als eine Zwangsvollstreckung, ist aber dennoch ein negatives Kreditzeichen. Jeder von der Kreditgenossenschaft angegebene Immobilienverkauf, der nicht wie vereinbart bezahlt wird, belastet das Konto. Leerverkäufe, Zwangsvollstreckungen und Zwangsvollstreckungen wirken sich in gewissem Maße auf die Kreditwürdigkeit einer Person aus.
Your Guide To Reverse Mortgage Loans
Ein Leerverkauf macht die verbleibende Hypothekenschuld nicht immer zunichte. Die Hypothek besteht aus zwei Teilen. Erstens die Immobiliensicherheit, die zur Besicherung des Darlehens dient. Schützt den Kreditgeber, falls der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen. Dies gibt dem Kreditgeber das Recht, die Immobilie gegen Rückzahlung zu verkaufen. Dieser Teil der Hypothek wird bei einem Leerverkauf abgeschrieben.
Der zweite Teil der Hypothek ist die Rückzahlungsgarantie. Gläubiger können diese Klausel durchsetzen, indem sie einen neuen Schuldschein ausstellen oder eine Ausgleichszahlung leisten. In jedem Fall muss der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmen, was dazu führt, dass die Kreditnehmer manchmal auf sich allein gestellt sind.
Um einen Kreditgeber davon zu überzeugen, einem Leerverkauf zuzustimmen, muss der Hausbesitzer ein neues finanzielles Problem erwähnen, das zum Zeitpunkt der Genehmigung der Hypothek noch nicht in der Zwangsvollstreckung bestand.
Ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung sind zwei mögliche Folgen, wenn Hausbesitzer mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, ihr Haus unter Wasser steht oder beides. In beiden Fällen ist der Eigentümer gezwungen, das Haus zu verlassen, die Dauer und die Folgen sind jedoch unterschiedlich.
Deed In Lieu Of Foreclosure: What You Need To Know
Nachdem der Kreditnehmer in Zahlungsverzug geraten ist, verhängt der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung für das Haus. Im Gegensatz zu einem Leerverkauf wird eine Zwangsvollstreckung nur vom Kreditgeber eingeleitet. Die letzte Möglichkeit besteht darin, einen Kurzzeitkredit von einem Kreditgeber zu erhalten.
In solchen Fällen übernimmt der Kreditgeber das Haus in der Hoffnung, die Hypothekeninvestition letztendlich zu verbessern. Im Gegensatz zu den meisten Leerverkäufen finden viele Zwangsvollstreckungen statt, nachdem der Hausbesitzer das Haus verlassen hat. Sollten sich die Bewohner noch zu Hause aufhalten, erfolgt die Räumung durch den Betreuer.
Sobald der Kreditgeber Zugriff auf das Haus hat, lässt er ein Wertgutachten erstellen und stellt es zum Verkauf.
Da der Kreditgeber die Immobilie schnell verwerten möchte, dauern Zwangsvollstreckungen in der Regel weniger Zeit. Zwangsversteigerte Häuser können auch im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung verkauft werden.
Short Sale Pros And Cons For Sellers And Buyers
Abhängig von den Umständen müssen Hausbesitzer, denen eine Zwangsvollstreckung droht, möglicherweise zwei bis sieben Jahre warten, bevor sie ein neues Haus kaufen können. Auf die Kreditauskunft einer Person wird ein Pfandrecht für sieben Jahre erhoben.
Ein Hausbesitzer, der einen Leerverkauf tätigt, kann unter bestimmten Einschränkungen sofort zum Kauf eines anderen Hauses berechtigt sein.
Auch wenn es Ihnen möglich ist, Ihr Zuhause vorzeitig zu verlassen – trotz der schlimmen Folgen für Ihre finanzielle Zukunft, der Anmeldung eines Insolvenzantrags und der Tilgung Ihrer Schulden – ist der Abschluss eines Leerverkaufs mit viel Arbeit verbunden. Der mit Leerverkäufen verbundene Mehraufwand kann sich jedoch lohnen.
Bevor Sie sich von einem Leerverkauf abmelden, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Möglichkeit eines anderen Zahlungsplans oder einer Kreditänderung. Eine dieser Optionen könnte es Ihnen ermöglichen, zu Hause zu bleiben und wieder auf die Beine zu kommen.
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Wenn Sie über eine private Hypothekenversicherung (PMI) verfügen, kann dies eine weitere kostengünstige Möglichkeit sein, in Ihrem Zuhause zu bleiben. Viele Hausbesitzer, die Häuser mit weniger als 20 % Anzahlung kaufen, müssen PMI mit ihrem Haus kaufen. Wenn PMI der Meinung ist, dass Sie eine Chance haben, aus Ihrer aktuellen finanziellen Situation herauszukommen, kann es Ihrem Kreditgeber einen Vorschuss gewähren, um Ihre Zahlungen auf den neuesten Stand zu bringen. Letztendlich müssen Sie eine Anzahlung leisten.
Vor Beginn des Prozesses sollten Hausbesitzer in Schwierigkeiten die Wahrscheinlichkeit abwägen, dass ein Kreditgeber einer Zusammenarbeit mit ihnen bei einem Leerverkauf zustimmt. Eine Mitwirkung des Kreditgebers ist nicht erforderlich.
Die Ursache des finanziellen Problems muss neueren Ursprungs sein, beispielsweise ein gesundheitliches Problem, ein Verlust des Arbeitsplatzes oder eine Scheidung, und darf nicht etwas sein, das nicht offengelegt wurde, als der Hauskäufer den Kredit erstmals beantragte. Ein Kreditgeber wird sich nicht mit einem unehrlichen Kreditnehmer identifizieren.
Wenn Sie jedoch das Gefühl haben, Opfer räuberischer Kreditvergabepraktiken geworden zu sein, können Sie dem Kreditgeber möglicherweise einen Leerverkauf ausreden, selbst wenn Sie seit dem Kauf des Hauses keine größere finanzielle Katastrophe erlebt haben.
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Hören Sie auf, unnötige Dinge zu kaufen, um sich in eine stabilere Position zu versetzen. Sie möchten nicht überrascht werden, wenn ein Kreditgeber Ihren Plan überprüft.
Beachten Sie andere Umstände, die die Genehmigung eines Leerverkaufs verhindern können. Ein Kreditgeber wird einer Zusammenarbeit mit Ihnen nicht zustimmen, wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen immer noch nicht geleistet haben. Wenn der Kreditgeber der Meinung ist, dass Sie mit einer Zwangsvollstreckung Ihres Hauses mehr Geld verdienen können, als wenn Sie einen Leerverkauf zulassen, lässt er dies möglicherweise nicht zu. Wenn jemand die Hypothek abtritt, ist der Kreditgeber möglicherweise dafür verantwortlich, sie abzubezahlen, anstatt sie leer zu verkaufen.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Situation für einen Leerverkauf reif ist, sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Optionen, die dem Entscheidungsträger zur Verfügung stehen. Sprechen Sie nicht nur mit einem Kundendienstmitarbeiter. Bitten Sie darum, sofort mit der Schadensminderungsabteilung des Kreditgebers zu sprechen.
Wenn Ihnen die Aussage des ersten Entscheidungsträgers nicht gefällt, sprechen Sie an einem anderen Tag mit jemand anderem und sehen Sie, ob Sie eine andere Antwort erhalten. Wenn der Kreditgeber bereit ist, einen Leerverkauf in Betracht zu ziehen, sind Sie bereit, einen Leerverkaufsplan zu erstellen und einen Käufer zu finden.
Home Equity Lines Of Credit See Jump In Delinquencies
Es wird empfohlen, sich an einen Anwalt, einen Steuerberater oder einen Immobilienmakler zu wenden. Auch wenn dies teurere professionelle Dienstleistungen sind, könnten Sie sich in einem noch größeren finanziellen Problem befinden, wenn Sie versuchen, eine komplexe Leerverkaufstransaktion selbst abzuwickeln.
Sie können diese Servicegebühren aus den von zu Hause aus generierten Verkäufen bezahlen. Fachleute, die sich mit Leerverkäufen auskennen, können Ihnen bei der Tilgung dieser Leerverkäufe behilflich sein.
Achten Sie bei der Festlegung eines Preises darauf, den Verkaufswert der Immobilie in den Gesamtbetrag einzubeziehen, den Sie aus dem Verkauf erhalten. Natürlich möchten Sie Ihr Haus möglichst nahe am Hypothekenwert verkaufen, aber auf einem niedrigen Marktniveau wird es zu Engpässen kommen.
In einigen Ländern erwartet die Bank auch nach einem Leerverkauf, dass Sie den Fehlbetrag ganz oder teilweise begleichen.
What Happens If I Can’t Pay My Mortgage?
Sammeln Sie alle notwendigen Dokumente, um dem Kreditgeber Ihre finanzielle Notlage nachzuweisen. Dazu gehören Kontoauszüge, Arztrechnungen, Zahlungen, Kündigungen aus Ihrem früheren Job oder Scheidungsurteile.
Es liegt an Ihnen, ein Angebot zu machen. Nach Erhalt aller Einzelheiten muss der Kreditgeber den Leerverkauf genehmigen, da der Kreditgeber der Empfänger des Erlöses ist.
Sobald Sie einen Käufer und die erforderlichen Unterlagen haben, können Sie das Angebot des Käufers und Ihr Angebot bei der Bank einreichen.
Neben der Dokumentation Ihrer schwierigen finanziellen Situation sollte Ihr Vorschlag auch ein aussagekräftiges Schreiben enthalten, in dem die Umstände erläutert werden, die Sie daran hindern.
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